Autor: pracownia

URZĄD I POZWOLENIE NA BUDOWĘ

URZĄD I POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Obecny projekt budowlany do pozwolenia na budowę składa się z: projektu architektoniczno-budowlanego, projektu zagospodarowania terenu i dokumentów.

Jeśli projekt budowlany został sporządzony w postaci papierowej, to złożenie wniosku o zatwierdzenie projektu wymaga dostarczenia 3 egzemplarzy. Jeden egzemplarz jest przeznaczony dla inwestora, jeden dla organu zatwierdzającego projekt, a jeden dla właściwego organu nadzoru budowlanego.

Natomiast w przypadku projektu sporządzonego w postaci elektronicznej, zatwierdzenie polega na opatrzeniu projektów kwalifikowanym podpisem elektronicznym organu zatwierdzającego projekt.

Przed wydaniem decyzji organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

  • zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy,
  • zgodność z wymaganiami ochrony środowiska,
  • zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi
  • czy projekt jest kompletny,
  • czy zawiera wszystkie wymagane opinie, oświadczenia, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia,
  • czy zawiera informacje dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
  • czy zawiera kopie zaświadczeń oraz uprawnień projektanta i sprawdzającego.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia tych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien rozpatrzyć wniosek o pozwolenie na budowę w terminie 65 dni od złożenia wniosku. W praktyce z uwagi na doliczany czas zawiadamiania stron postępowania oraz wezwania i postanowienia ten czas może ulec wydłużeniu.

Dokument staje się prawomocny, jeśli żadna ze stron nie wniesie odwołania od decyzji w ciągu 14 dni od daty jej otrzymania. Gdy odwołanie zostanie wniesione przez strony, budowę można rozpocząć dopiero po uprawomocnieniu się decyzji wyższej instancji. Możliwe jest również odstąpienie pisemne od odwołania przez strony, wtedy dokument od razu staje się prawomocny.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeśli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Gorscy Architekci - Biuro Projektowe - Szczecin Projekt budowlany

PROJEKT BUDOWLANY

W roku 2020 wprowadzono aktualizację Prawa Budowlanego.

Zmienia się ono dosyć często, natomiast istotną różnicą jest zakres, który przygotowuje się do pozwolenia na budowę. Projekt budowlany zgodnie ze zmienioną ustawą składa się z:

1. Projektu zagospodarowania terenu obejmujący część opisową i rysunkową na mapie do celów projektowych. Część rysunkowa zazwyczaj zawiera:

– planszę podstawową (w skali 1:500)  na której oznaczone jest zagospodarowanie w postaci budynków, utwardzeń, tarasów, śmietników miejsc postojowych itp,

– planszę koordynacyjną (w skali 1:500) na której wrysowane są instalacje zewnętrzne, przyłącze, sieci, zbiorniki, studnie itp.,

– ewentualne dodatkowe rysunki wyjaśniające wątpliwe dla urzędu sprawy jak np. część graficzna do obszaru oddziaływania inwestycji, przekrój przez teren pokazujący spadki itp.

2. Projektu architektoniczno-budowlanego obejmujący część opisową i rysunkową. Część graficzna zazwyczaj obejmuje:

– rzuty wszystkich kondygnacji i dachu (skala dostosowana do inwestycji, zazwyczaj 1:50, 1:100 lub 1:200)

– charakterystyczne przekroje (skala dostosowana do inwestycji, zazwyczaj 1:50, 1:100 lub 1:200)

– elewacje budynku (skala dostosowana do inwestycji, zazwyczaj 1:50, 1:00 lub 1:200)

– ewentualne rysunki dodatkowych obiektów np. wiaty śmietnikowej

– ewentualne dodatkowe rysunki wyjaśniających wątpliwe dla urzędu sprawy

3. Projektu technicznego (branżowego) w zakresie konstrukcji, instalacji, branży drogowej itp. w zależności od przedsięwzięcia. Tę część poruszę w 8 części serii artykułów.

4. Wszelkiego rodzaju uzgodnienia, opinie i inne dokumenty wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę. Ten temat zgłębialiśmy w poprzednim artykule.

Obecnie do urzędu do pozwolenia na budowę składamy pozycje: 1. projekt zagospodarowania, 2. projekt architektoniczno-budowlany, 4. wymagane dokumenty i uzgodnienia. Żeby uzyskać pozwolenie na budowę nie musimy przedkładać 3. projektu technicznego.

Ponadto do każdego projektu dołącza się oświadczenie o o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz kopie uprawnień i zaświadczenia przynależności do właściwej izby. 

Projekt ma obowiązek sprawdzenia przez uprawnionego projektanta danej specjalności. Nie dotyczy to obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe.

Na pewno dla mnie jako projektanta proces przygotowywania dokumentacji do urzędu stał się trochę szybszy i mniej stresujący, poza tym ograniczył ilość przygotowywanej „makulatury” :). Docelowo jednak i tak trzeba zrobić całą robotę tak jak to robiliśmy wcześniej.


Na pewno przyspieszyło to przygotowanie dokumentacji do pozwolenia na budowę, natomiast nie zwalnia nas to z konieczności przygotowania tego opracowania jeżeli chcemy realizować inwestycję. Ponadto żeby dobrze zrobić projekt budowlany powinniśmy już mieć albo wstępne opracowania branżystów albo chociaż jakieś założenia i wytyczne. Jeżeli koordynacja między poszczególnymi branżami zacznie się już po przekazaniu projektu budowlanego, może się okazać, że ew. zmiany które musimy wprowadzić spowodują konieczność wprowadzenia projektu budowlanego zamiennego oraz ponowną drogę do pozwolenia na budowę.

Projekt budowlany przygotowuje się i składa aktualnie w 3 egzemplarzach. Docelowo trafiają po jednym do: inwestora, administracji budowlanej i nadzoru budowlanego.

Gorscy Architekci - Biuro Projektowe - Szczecin DOKUMENTY FORMALNO-PRAWNE

DOKUMENTY FORMALNO-PRAWNE

Proces inwestycyjny nie obędzie się bez tej mniej ciekawej części. Pewnie wiesz ile formalności trzeba załatwić przed kredytem, tu wcale nie jest łatwiej. A mimo to z drobną pomocą (czasem większą) z reguły jesteśmy w stanie przejść przez to bezboleśnie.

Potraktuj to jako listę do zapoznania się, niekoniecznie do załatwienia samemu 🙂

1. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – oświadczenie, podpisywane przez Ciebie, w którym stwierdzasz, że masz prawo do wykonania robót na danym terenie – podstawowy dokument dla urzędnika.

2. Pełnomocnictwo do reprezentowania – jeżeli ktoś ma Ciebie reprezentować przed urzędami, polecam to rozwiązanie, bo tego może być naprawdę sporo.

3. Plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy – temat szerzej opisałem we wcześniejszym artykule.

4. Mapa do celów projektowych – mapa, którą przygotowuje geodeta, na podstawie materiałów z urzędu w oparciu o pomiary wykonane na terenie inwestycji. Mapa nie dotyczy inwestycji, w których nie ingerujemy w zagospodarowanie terenu np. sama przebudowa lub nadbudowa istniejącego budynku.

5. Opinia geotechniczna lub wyniki badań geologiczno-inżynierskich – w zależności od rodzaju inwestycji oraz warunków gruntowych przygotowuje się jedno z powyższych, w oparciu o odwierty wykonane na terenie inwestycji. W dokumencie ustala się warunki gruntowo-wodne w celu m.in.: możliwość zabudowy, ustaleniu wytycznych do technologii budowy, rodzaj posadowienia budynku. Nie jest wymagana dla budynków istniejących, które przebudowujemy lub nadbudowujemy.

6. Zgoda na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej – jeżeli działka nie jest budowlana tylko np. użytek jest oznaczony jako rola, pastwisko, rola zalesiona itp. należy uzyskać taką zgodę albo w formie pisma albo decyzji w zależności od klasy gruntu.

7. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji mogących oddziaływać na środowisko – tu w zależności od rodzaju inwestycji, należy sprawdzić w przepisach, czy to co planujemy wybudować mieści się w zakresie katalogu. Są też inne formy ochrony przyrody jak np. Natura 2000, gdzie w zależności od przypadku może być wymagana zgoda lub decyzja poprzedzona raportem.

8. Zgoda i decyzja na prowadzenie prac przy zabytku – dotyczy obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Są też inne formy ochrony konserwatorskiej w tym archeologicznej i w takim przypadku należy uzyskać uzgodnienie dla planowanej inwestycji.

9. Charakterystyka ekologiczna i docelowo charakterystyka energetyczna – dotyczy budynków projektowanych jak i istniejących do przebudowy. W tym drugim przypadku są wyjątki, czasem nie musi być spełniona, natomiast zrobić ją trzeba 🙂

10. Ekspertyza techniczna konstrukcji – dotyczy budynków istniejących, w których chcemy prowadzić prace w postaci przebudowy, rozbudowy, nadbudowy. Konstruktor musi wydać opinię w jakim stanie jest budynek i czy nadaje się do wykonania planowanych prac.

11. Uzgodnienia z rzeczoznawcami m.in. ds higieniczno sanitarnych i ds przeciwpożarowych. Nie dotyczy niewielkich inwestycji np. dom jednorodzinny. Natomiast w przypadku braku możliwości spełnienia przepisów, mogą być wymagane dodatkowe ekspertyzy i docelowo odstępstwo. Najczęściej dotyczy to budynków istniejących, gdzie nakład pracy na dostosowanie mija się z celem i wtedy w ekspertyzie proponuje się rozwiązania zamienne.

12. Decyzja o wycince drzew lub krzewów – jeżeli zieleń koliduje nam z inwestycją. Sam dokument nie jest wymagany do pozwolenia na budowę, natomiast warto go mieć, żeby wiedzieć jakie warunki i ew. koszty się z tym wiążą.

13. Decyzja lub zgoda na zjazd na działkę z drogi publicznej oraz późniejsze uzgodnienie projektu zjazdu. W niektórych przypadkach będzie potrzebna również zgoda na zbliżenie inwestycji do pasa drogowego.

14. Warunki przyłączeniowe oraz uzgodnienia dla sieci kanalizacyjnej, wodnej, elektroenergetycznej, gazowej, cieplnej itp. – warunki, w których przedsiębiorstwa określają charakterystyczne dane oraz warunki jakie trzeba spełnić, żeby przyłączyć się do danej sieci. Nie jest wymagane do pozwolenia na budowę, natomiast jest konieczne do prawidłowego zaprojektowania inwestycji.

15. Uzgodnienie ZUDP – dotyczy instalacji które wychodzą poza teren inwestycji np. w drogę publiczną. Na naradzie koordynacyjnej w urzędzie sprawdzane są ewentualne kolizje instalacji. Żeby zrobić wymaganą planszę koordynacyjną potrzebne są wyżej wymienione warunki.

16. Inne uzgodnienia i decyzje w zależności od charakterystyki inwestycji oraz uwarunkowań związanych z terenem inwestycji – zawsze coś może zaskoczyć 🙂

17. No i na koniec potwierdzenia dla opłat skarbowych i administracyjnych.


Trochę tego jest, ale pamiętaj że nie wszystkie rzeczy będą Ciebie dotyczyły. Nie jest to najprzyjemniejsza część całego procesu inwestycyjnego, natomiast bez spełnienia uwarunkowań formalno-prawnych nie ruszysz dalej. Na tym etapie najprawdopodobniej będziesz miał już wsparcie biura projektowego, które wskaże Ci co jest niezbędne oraz może wziąć większość z powyższych rzeczy na siebie.

Koncepcja

KONCEPCJA

Koncepcja jest moim zdaniem jednym z najistotniejszych elementów procesu projektowego.

To ona  nadaje i pierwsza krystalizuje wizję przyszłej inwestycji. Na tym etapie jest uruchomione u architekta najwięcej zdolności artystycznych (np. w sprawach formalnych i urzędowych jest ich już zdecydowanie mniej, ale też się zdarzają ;). Stanowi język porozumienia między inwestorem a projektantem, nadając przyszły kierunek dalszym pracom projektowym oraz wykonawczym. Koncepcja jest wynikiem połączenia wizji architekta, inwestora, przepisów i zewnętrznych uwarunkowań. Definiuje ona czy dana inwestycja będzie funkcjonalna, atrakcyjna wizualnie i czy będzie spełniała Twoje podstawowe wymagania.


Często jest mowa o koncepcji urbanistycznej, architektonicznej, projektowej, programowo-przestrzennej itp. Natomiast obowiązującej definicji dla żadnej z nich nie ma i chyba dobrze. Koncepcja powinna służyć, poza przelaniem wizji w głowie na „papier”, przede wszystkim ustaleniem i dojściem z Tobą do najlepszego możliwego rozwiązania w sposób zrozumiały, tak żebyś był świadomy co na podstawie przyszłego projektu powstanie i czy spełni Twoje oczekiwania.

Czyli jak powinna wyglądać koncepcja? – To zależy od wielkości inwestycji, stopnia skomplikowania, założeń projektowych i Twoich szczególnych wymagań. Najlepiej postępować w myśl zasady „od ogółu do szczegółu”. Przy większych inwestycjach, można podzielić koncepcję na kilka etapów, np.: najpierw założenia urbanistyczne, później programowo-funkcjonalne, a na końcu docelową koncepcję architektoniczną. Dla mniejszych inwestycji można od razu przygotować tą docelową. Osobiście preferuję przygotowanie szkicu sytuacyjnego, rzutów (skala i stopień uszczegółowienia w  od powyższych uwarunkowań) oraz trójwymiarowy model (o różnym stopniu szczegółowości), który możesz otworzyć na swoim komputerze lub telefonie i poruszać się jak w grze komputerowej. Przy koncepcjach często też przygotowuje się analizy, przekroje, rysunki elewacji oraz widoki w różnym stopniu zaawansowania: od kreskowych po fotorealistyczne wizualizacje.


Staram się ze swojej strony mieć pewność, że dana koncepcja spełnia narzucone wymagania i zwyczajnie podoba się inwestorowi. Na tym etapie lepiej rozwiać możliwie dużo wątpliwości oraz wprowadzać poprawki. Zmiany w koncepcji są najtańsze lub nawet bez-kosztowe i najprostsze do wprowadzenia w całym procesie inwestycyjnym. Później w miarę postępu prac, w tym szczególnie na etapie wykonywania robót budowlanych, koszty zmian rosną wykładniczo, a niektóre mogą być już wręcz niemożliwe np. jak usunięcie istotnego słupa nośnego w wybudowanym budynku.

Podsumowując, koncepcja nie jest ładnym obrazkiem z czasopisma. Ma konkretne zadanie jakim jest nakreślenie na kartce czy w wirtualnej przestrzeni wizji opartej o założenia oraz dyskusja nad nimi i ew. wprowadzanie zmian celem dojścia do możliwie najlepszej wersji.

PLAN MIEJSCOWY/ DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY

PLAN MIEJSCOWY/ DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY

Podstawowym dokumentem dla gminy jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego określające ogólne zasady funkcjonalno – przestrzenne dla całej gminy. Chodzi o pomysł na rozwój gminy, uporządkowanie oraz spójność poszczególnych obszarów funkcjonalnych. Studium jest aktem polityki przestrzennej, wiążącym jedynie organy gminy.

Podstawowym aktem prawa miejscowego jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalanego przez gminę. Określa on konkretnie co na danym terenie można zbudować oraz jakie wytyczne i parametry dana inwestycja musi spełnić. Plany Miejscowe dostępne są często na portalach mapowych poszczególnych gmin. Jeżeli dana gmina nie udostępnia planów w takiej formie, należy wystąpić do niej o wypis i wyrys z Planu Miejscowego obowiązującego na danej nieruchomości.

Jeżeli na danym terenie nie ma obowiązującego Planu Miejscowego możesz wystąpić o sporządzenia takiego do gminy, natomiast musisz się liczyć ze znacznym czasem potrzebnym na sporządzenie i uchwalenie (w praktyce co najmniej 2 lata) oraz z kosztami przygotowania danego Planu przez gminę pośrednio lub bezpośrednio. Czemu tak długo? – bo jest przygotowywany z reguły dla większego obszaru funkcjonalnego, z wyłożeniem do publicznego wglądu wraz z możliwością składania uwag i jest podejmowany w formie uchwały gminy, a nie decyzji burmistrza jak w przypadku Decyzji o Warunkach Zabudowy (procedura: https://pl.wikipedia.org/wiki/Miejscowy_plan_zagospodarowania_przestrzennego ). Plany Miejscowe z reguły sporządza się dla większych inwestycji np. osiedla, zakłady przemysłowe itp. gdzie nakład środków i poświęconego czasu się zwróci.


Innym wyjściem jest wystąpienie o Decyzję o Warunkach Zabudowy na konkretną inwestycję, co jest zdecydowanie szybszą i tańszą opcją. Żeby starać się o warunki zabudowy należy spełnić co najmniej przesłanki:

1. Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (zasada dobrego sąsiedztwa). Działkę sąsiednią należy traktować jako działkę w obszarze analizowanym, wyznaczonym co najmniej jako 3krotność frontu wnioskowanej nieruchomości, minimum 50m.

2. Teren ma dostęp do drogi publicznej – może być pośredni (np. poprzez służebność) lub bezpośredni. Drogą publiczną jest droga, która ma taki status – do ustalenia w gminie, powiecie, województwie.

3. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

4. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne – w praktyce odpadają grunty leśne i rolne w klasie RIII i wyższej.

5. Decyzja o Warunkach Zabudowy pozostaje w zgodzie z przepisami odrębnymi.

Stronami w postępowaniu są co najmniej bezpośredni sąsiedzi wnioskowanej nieruchomości oraz instytucje określone odrębnymi przepisami.


Decyzja o Warunkach Zabudowy jak i Plan Miejscowy określają co najmniej:

1. Dopuszczalną funkcję i formę dla budynku i terenu

2. Linie zabudowy. Linia obowiązująca – czyli taka do której trzeba się z budynkiem dowiązać lub linia nieprzekraczalna – czyli za którą nie można budować budynków.

3. Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

4. Szerokość elewacji frontowej – czyli szerokość budynku od strony wjazdu.

5. Wysokość górnej elewacji frontowej.

6. Geometria dachu – czyli kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych.

7. Powierzchnia biologicznie czynna – czyli teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią.

8. Dopuszczalny podział/ parcelacja nieruchomości

9. Wytyczne odnośnie ochrony środowiska i zdrowia ludzi

10. Wytyczne odnośnie ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków

11. Wytyczne odnośnie obsługi terenu inwestycji w zakresie komunikacji

12. Wytyczne odnośnie obsługi terenu inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej

13. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich

14. Wytyczne odnośnie ochrony według przepisów odrębnych


Pierwszych 6 punktów dotyczy ochrony i kształtowania ładu przestrzennego są obligatoryjne dla decyzji o warunkach zabudowy i wynikają wprost z rozporządzenia. Przy Planach Miejscowych jest większa dowolność kształtowania parametrów i wytycznych dla nowych inwestycji. Poziom szczegółowości zależny jest od tego dla jakiego terenu jest przygotowywany (inaczej dla ścisłego centrum historycznego miasta a inaczej dla podmiejskiego obszaru przemysłowego) oraz jakie wymagania ma gmina i kto sporządza dany Plan. Przy Planach Miejscowych zwróć uwagę i przestudiuj 3 elementy: ustalenia ogólne (dotyczą całego planu), ustalenia szczegółowe (dotyczą terenu elementarnego na którym znajduje się dana nieruchomość) oraz część graficzną czyli mapę z naniesionymi ustaleniami. Dla nowej inwestycji trzeba spełnić wszystkie zapisy z 3 powyższych elementów. W przypadku Decyzji o Warunkach Zabudowy zazwyczaj wszystkie zapisy dotyczą danej inwestycji

Proces inwestycyjny w 10 krokach

PROCES INWESTYCYJNY W 10 KROKACH

Czyli jak wygląda proces od momentu pomysłu do odbioru budynku (inwestycji).

Z uwagi, że pewne pytania stale się pojawiają, a pewne rzeczy staram się za każdym razem wytłumaczyć postanowiłem zebrać je dla Ciebie w NIEZBĘDNIK DLA INWESTORÓW, starając się przy tym używać w miarę prostego języka oraz przykładów z życia. Jeżeli będę pisał o rzeczach oczywistych dla Ciebie to wybacz. Jeżeli masz jakieś przemyślenia i doświadczenia to z chęcią Ciebie wysłucham. Tak naprawdę każdy proces inwestycyjny jest inny. Jeżeli coś będzie niejasne to także napisz. Najistotniejsze dla mnie, żeby cały przekaz był czytelny, nawet dla laika, dlatego pozwolę sobie na pewne uproszczenia. Pierwszym z nich jest podział całego procesu na 10 kroków.

Nie czytaj tego jako instrukcji krok po kroku. Niektóre części się przenikają albo mogą być w innej kolejności, a pewne, w niektórych przypadkach, można pominąć. Chodzi o ogólny schemat – ramy, żebyś wiedział jak to wygląda.


PROCES INWESTYCYJNY:

0. Decyzja o rozpoczęciu procesu inwestycyjnego

1. Wybór nieruchomości – działka

2. Analiza pojemności/ wykonalności inwestycji

3. Plan miejscowy/ decyzja o warunkach zabudowy

4. Koncepcja

5. Mapa do celów projektowych, opinia geotechniczna, warunki techniczne, uzgodnienia, decyzje i inne formalne dokumenty

6. Projekt budowlany

7. Urząd – pozwolenie na budowę

8. Projekty techniczne- wykonawcze

9. Budowa

10. Dokumentacja powykonawcza i odbiór budynku


Pewnie zauważyłeś, że jest 11 pozycji. No tak, tej pierwszej – zerowej nie ruszam. Jest to etap do przepracowania dla Ciebie i żeby wystartować z całym procesem to Ty musisz podjąć tą „męską decyzję” – dotyczy to również Pań. W następnym wpisie poruszę temat na co powinieneś zwrócić uwagę przy wyborze nieruchomości (działki), poza rzeczami oczywistymi jak: cena, lokalizacja i subiektywny odbiór.

Daj proszę znać czy taki materiał Ciebie interesuje, a jeżeli chcesz otrzymywać powiadomienia o nowych wpisach, to zaproś mnie do Swojej sieci.

NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ PRZY ZAKUPIE DZIAŁKI POD INWESTYCJĘ

NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ PRZY ZAKUPIE DZIAŁKI POD INWESTYCJĘ

W większości przypadków wszelkie prace związane z rozpoczęciem procesu inwestycyjnego zaczynają się od wyboru nieruchomości. Nie będę się skupiał we wpisie na oczywistych kryteriach jak cena działki, atrakcyjność lokalizacji czy subiektywny odbiór, tylko chcę Ci zwrócić uwagę na dodatkowe elementy, którym warto żebyś się przyjrzał przed ostateczną decyzją. Uprzedzam, że nie jest to zamknięty spis – co jakiś czas coś nowego nawet mnie zaskakuje 🙂 – zazwyczaj związane jest to ze zmieniającymi się przepisami. Potraktuj to jako checklistę do sprawdzenia, niekoniecznie w podanej kolejności.


1. Ustalenia Planu Miejscowego – czy zapisy dla terenu są zgodne z zakładaną inwestycją oraz jakie dodatkowe wymagania i ograniczenia nakłada Plan Miejscowy. Jeżeli nie ma planu wystąp z wnioskiem o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Nie musisz być właścicielem, ani mieć jego zgody, żeby wystąpić z takim wnioskiem. Szczegóły opiszę w późniejszym wpisie.

2. Analiza pojemności/ wykonalności inwestycji – w skrócie czy to co chcesz postawić się zmieści i jest zgodne z przepisami. Bierze się też pod uwagę zabudowę sąsiednią oraz inne elementy ograniczające. Warto też sprawdzić kierunki świata, żeby odpowiednio dostosować zabudowę. Ten punkt postaram się przybliżyć w kolejnym wpisie.

3. Warunki gruntowe i wodne – przed podjęciem ostatecznej decyzji warto zlecić chociaż 1 odwiert (a najlepiej opinię geotechniczną – i tak będzie potrzebna do projektu). Nieraz miałem sytuację z ciekawą lub niedrogą nieruchomością i słabymi gruntami, a nawet z zasypanymi terenami podmokłymi. Tłumaczenie, że na działce obok stoi przecież budynek na płycie, nie jest żadnym argumentem. Nikt rozsądny nie da Ci gwarancji na takie rozwiązanie. Zastanów się czy zaryzykujesz inwestowane pieniądze. Budynek należy posadowić na gruntach nośnych albo bezpośrednio np. na ławach fundamentowych albo pośrednio np. na palach lub wymienić istniejący grunt. Dwie ostatnie opcje znacznie zwiększają koszty budowy.

4. Dostęp do drogi publicznej – sprawdź czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Nawet jeżeli nieruchomość sąsiaduje z działką oznaczoną jako drogowa oraz jest własnością gminy nie oznacza, że ta droga ma status drogi publicznej (czyli nie jest np. drogą gminną, powiatową itd.). Zdarzają się także błędy w aktach notarialnych. Najlepiej potwierdź czy działka drogowa ma status drogi publicznej (np. w gminie dla dróg gminnych), jeżeli nie, to która ma. Jeżeli są działki pośrednie to musi być forma tytułu do tych nieruchomości np. służebności przejazdu lub współwłasności – dotyczy to też działek gminnych, które nie są drogami publicznymi.

5. Grunty rolne – jeżeli nie kupujesz działki budowlanej tylko do przekształcenia, sprawdź jaka jest klasa gleby i czy są to grunty organiczne, co będzie miało wpływ na to czy możesz daną działkę przekształcić oraz jakie są koszty z tym związane – dotyczy głównie gleb ornych w klasie III i wyższych oraz gruntów organicznych.

6. Formy ochrony przyrodniczej, konserwatorskiej – jeżeli jest Plan Miejscowy lub Decyzja o Warunkach Zabudowy to często są one wyszczególnione. Natomiast zakres obszarów ochronnych się zmienia i warto sprawdzić, czy dana nieruchomość podlega pod jakieś ograniczenia, czy dodatkowe wymagania. Nawet dla niedużej inwestycji może się okazać, że trzeba robić obserwacje, badania, raporty, decyzje, co znacznie wydłuża czas oraz zwiększa koszty. Przy większych inwestycjach może się okazać, że z automatu „znacząco oddziaływuje na środowisko”.

7. Drzewa lub grupy krzewów – sprawdź czy na działce znajdują się jakieś drzewa lub grupy krzewów, które mogą kolidować z inwestycją. Jeżeli będą wymagać decyzji o wycince to wiąże się to często z opłatami lub nasadzeniami zastępczymi.

8. Kolizja z istniejącą infrastrukturą – pobierz mapę zasadniczą z wydziału geodezji w Starostwie, żeby sprawdzić czy nie przebiega jakaś sieć czy magistrala w ziemi przez tą nieruchomość albo w pobliżu. Linie napowietrzne można sprawdzić wizualnie. Jeżeli jakaś występuje to trzeba ustalić jaki ma zasięg oddziaływania, czyli w skrócie, ile trzeba się odsunąć z inwestycją.

9. Dostęp do mediów (prąd, woda, kanalizacja, gaz itp.) – przyda się powyższa mapa, dzięki niej można ustalić jakie są media w ziemi, gdzie przebiegają oraz jaki mają parametry. Żeby mieć pewność czy rzeczywiście uzyskasz zgodę na podłączenie występujesz o zapewnienie dostępu (w przypadku gdy nie jesteś właścicielem) do konkretnego dostawcy np. ENEA. Jeżeli jesteś właścicielem to, poza zapewnieniem, możesz wystąpić o warunki techniczne przyłączenia do sieci.

10. Istniejąca zabudowa – jeżeli jest, to poza wydaje się oczywistymi rzeczami jak przydatność zabudowy, jej stan techniczny, warto uzyskać dokumenty potwierdzające jej legalność. Jeżeli okaże się, że to samowola budowlana to obowiązki z tego wynikające przechodzą na nowego właściciela. Podobnie z zameldowanymi lokatorami, ale to nie moja dziedzina 🙂

11. Zapisy w księdze wieczystej i akcie notarialnym – wydaje się oczywiste, notariusz powinien zweryfikować te zapisy. Natomiast zachęcam Cię żebyś przeczytał całość i poprosił o wyjaśnienie wszelkich wątpliwości szczególnie w sprawie hipoteki, prawa pierwokupu oraz ograniczeń np. służebności na rzecz innej osoby.

12. Droga pożarowa i hydranty zewnętrzne – z reguły nie dotyczy pojedynczych budynków jednorodzinnych. Przy większych inwestycjach dobrze żebyś zasięgnął porady, może zajść konieczności budowy zbiornika przeciwpożarowego lub drogi pożarowej.


Sporo tego a okazja zakupu atrakcyjnej nieruchomości dość krótka :). Chodzi o to, żebyś miał świadomość i sprawdził możliwie wiele rzeczy. Być może przy którymś punkcie zapali Ci się czerwona lampka, a może posłuży Ci to do dalszych negocjacji. Chciałem Ci dać szerszy obraz związany z potencjalnymi dodatkowymi kosztami oraz z czasem realizacji – niektóre rzeczy mogą wydłużyć Twoją inwestycję o kilka lub kilkanaście miesięcy, niektóre mogą skutecznie zablokować na lata.

Dla pocieszenia, nie spotkałem się jeszcze z „idealną” nieruchomością, a sprawy, które znam, nawet jeżeli się wydłużały, miały zawsze ostatecznie pozytywny koniec.

ANALIZA POJEMNOŚCI/ WYKONALNOŚCI INWESTYCJI

ANALIZA POJEMNOŚCI/ WYKONALNOŚCI INWESTYCJI

W uproszczeniu jest to określenie czy zakładana inwestycja zmieści się na danej działce lub sprawdzenie, ile można maksymalnie zabudować nieruchomości oraz ile metrów uzyskać i jakie maksymalne parametry. Sprawdza się to na podstawie obowiązujących przepisów, zapisów planu miejscowego/ decyzji o warunkach zabudowy (jeżeli są) oraz innych uwarunkowań. Z reguły przygotowuje się w formie graficznej w oparciu o mapę (najlepiej zasadniczą uzyskaną z urzędu). Wynikiem takiej analizy jest opinia czy dana inwestycja o zakładanych parametrach jest realna na danej nieruchomości i/lub graniczne charakterystyczne parametry jak powierzchnia zabudowy, metraż, ilość kondygnacji itp.


Czy jest mi potrzebna taka analiza? – Sama w sobie nie jest wymagana. Proces weryfikacji i tak musi być przeprowadzony, może być w dalszym etapie (np. w ramach koncepcji czy projektu budowlanego). Natomiast przy niektórych inwestycjach wystarczy spojrzeć na mapę, żeby stwierdzić czy planowana inwestycja się zmieści – taka uproszczona analiza 🙂

Kiedy robić taką analizę? Samą w sobie można przygotować np. przed zakupem nieruchomości, żeby oszacować realność inwestycji, przed przystąpieniem do sporządzenia planu miejscowego, przed zleceniem projektu koncepcyjnego lub budowlanego, jeżeli nie masz pewności dalszych prac.

Pamiętaj, że nawet jeżeli jej nie zlecisz to i tak projektant musi zweryfikować realność i ew. skorygować na późniejszym etapie np. koncepcji.

Kto robi takie analizy? W większości przypadków architekci, najlepiej ci sami, którzy później realizują dalsze części projektu, tak żeby jeden podmiot był odpowiedzialny za ostateczne wyniki.

W pewnym zakresie możesz samemu oszacować realność inwestycji w zależności od Twojej wiedzy, natomiast musisz pamiętać, że mogą być różne ograniczenia i uwarunkowania zarówno w przepisach jak i w zależności od konkretnej lokalizacji.