Podstawowym dokumentem dla gminy jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego określające ogólne zasady funkcjonalno – przestrzenne dla całej gminy. Chodzi o pomysł na rozwój gminy, uporządkowanie oraz spójność poszczególnych obszarów funkcjonalnych. Studium jest aktem polityki przestrzennej, wiążącym jedynie organy gminy.
Podstawowym aktem prawa miejscowego jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalanego przez gminę. Określa on konkretnie co na danym terenie można zbudować oraz jakie wytyczne i parametry dana inwestycja musi spełnić. Plany Miejscowe dostępne są często na portalach mapowych poszczególnych gmin. Jeżeli dana gmina nie udostępnia planów w takiej formie, należy wystąpić do niej o wypis i wyrys z Planu Miejscowego obowiązującego na danej nieruchomości.
Jeżeli na danym terenie nie ma obowiązującego Planu Miejscowego możesz wystąpić o sporządzenia takiego do gminy, natomiast musisz się liczyć ze znacznym czasem potrzebnym na sporządzenie i uchwalenie (w praktyce co najmniej 2 lata) oraz z kosztami przygotowania danego Planu przez gminę pośrednio lub bezpośrednio. Czemu tak długo? – bo jest przygotowywany z reguły dla większego obszaru funkcjonalnego, z wyłożeniem do publicznego wglądu wraz z możliwością składania uwag i jest podejmowany w formie uchwały gminy, a nie decyzji burmistrza jak w przypadku Decyzji o Warunkach Zabudowy (procedura: https://pl.wikipedia.org/wiki/Miejscowy_plan_zagospodarowania_przestrzennego ). Plany Miejscowe z reguły sporządza się dla większych inwestycji np. osiedla, zakłady przemysłowe itp. gdzie nakład środków i poświęconego czasu się zwróci.
Innym wyjściem jest wystąpienie o Decyzję o Warunkach Zabudowy na konkretną inwestycję, co jest zdecydowanie szybszą i tańszą opcją. Żeby starać się o warunki zabudowy należy spełnić co najmniej przesłanki:
1. Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (zasada dobrego sąsiedztwa). Działkę sąsiednią należy traktować jako działkę w obszarze analizowanym, wyznaczonym co najmniej jako 3krotność frontu wnioskowanej nieruchomości, minimum 50m.
2. Teren ma dostęp do drogi publicznej – może być pośredni (np. poprzez służebność) lub bezpośredni. Drogą publiczną jest droga, która ma taki status – do ustalenia w gminie, powiecie, województwie.
3. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.
4. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne – w praktyce odpadają grunty leśne i rolne w klasie RIII i wyższej.
5. Decyzja o Warunkach Zabudowy pozostaje w zgodzie z przepisami odrębnymi.
Stronami w postępowaniu są co najmniej bezpośredni sąsiedzi wnioskowanej nieruchomości oraz instytucje określone odrębnymi przepisami.
Decyzja o Warunkach Zabudowy jak i Plan Miejscowy określają co najmniej:
1. Dopuszczalną funkcję i formę dla budynku i terenu
2. Linie zabudowy. Linia obowiązująca – czyli taka do której trzeba się z budynkiem dowiązać lub linia nieprzekraczalna – czyli za którą nie można budować budynków.
3. Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki.
4. Szerokość elewacji frontowej – czyli szerokość budynku od strony wjazdu.
5. Wysokość górnej elewacji frontowej.
6. Geometria dachu – czyli kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych.
7. Powierzchnia biologicznie czynna – czyli teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią.
8. Dopuszczalny podział/ parcelacja nieruchomości
9. Wytyczne odnośnie ochrony środowiska i zdrowia ludzi
10. Wytyczne odnośnie ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków
11. Wytyczne odnośnie obsługi terenu inwestycji w zakresie komunikacji
12. Wytyczne odnośnie obsługi terenu inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej
13. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich
14. Wytyczne odnośnie ochrony według przepisów odrębnych
Pierwszych 6 punktów dotyczy ochrony i kształtowania ładu przestrzennego są obligatoryjne dla decyzji o warunkach zabudowy i wynikają wprost z rozporządzenia. Przy Planach Miejscowych jest większa dowolność kształtowania parametrów i wytycznych dla nowych inwestycji. Poziom szczegółowości zależny jest od tego dla jakiego terenu jest przygotowywany (inaczej dla ścisłego centrum historycznego miasta a inaczej dla podmiejskiego obszaru przemysłowego) oraz jakie wymagania ma gmina i kto sporządza dany Plan. Przy Planach Miejscowych zwróć uwagę i przestudiuj 3 elementy: ustalenia ogólne (dotyczą całego planu), ustalenia szczegółowe (dotyczą terenu elementarnego na którym znajduje się dana nieruchomość) oraz część graficzną czyli mapę z naniesionymi ustaleniami. Dla nowej inwestycji trzeba spełnić wszystkie zapisy z 3 powyższych elementów. W przypadku Decyzji o Warunkach Zabudowy zazwyczaj wszystkie zapisy dotyczą danej inwestycji